Os "pormenores" de design podem dar grandes lucros
Em conjunto, os sectores da construção são responsáveis por mais de um terço do consumo final global de energia e por quase 40% do total de emissões directas e indirectas de CO2. É por isso que é positivo ver os principais intervenientes do sector imobiliário, como a Frasers Property, assumirem a liderança (e a responsabilidade) na definição de fortes mandatos de sustentabilidade, com o recente compromisso de um objetivo de emissões líquidas nulas para 2050.
É importante salientar que o recente Relatório de Sustentabilidade da Frasers Property reconhece a necessidade de colaborar estreitamente com os empreiteiros para garantir que este objetivo central da empresa seja transversal a toda a empresa. É um reconhecimento que parece óbvio, mas com um portfólio tão extenso, é compreensivelmente um desafio para uma empresa deste perfil manter-se a par dos detalhes do projeto.
A indústria da construção evoluiu para uma cadeia de fornecimento complexa porque não é prático nem realista que o utilizador final se envolva diretamente em todos os detalhes do projeto. O cliente define um briefing de alto nível baseado em aspectos chave da construção. Geralmente, esses aspectos-chave representarão o ROI mais forte esperado - uma determinação que se resume, em grande parte, a quem é o seu cliente e ao que esse cliente mais valoriza.
Cada vez mais, a eficiência, a sustentabilidade e a saúde dos edifícios constituem uma forte proposta de valor, sobretudo por razões financeiras. É por isso que os sistemas de classificação como o Green Star, LEED e WELL estão a ganhar força como fortes ferramentas de marketing no ambiente construído.
À medida que os pormenores do projeto são desenvolvidos e as entidades ao longo da cadeia de abastecimento se confrontam com as realidades da regulamentação, da engenharia e do orçamento, fazem várias cedências para satisfazer essas limitações. Estas cedências podem culminar num projeto que se desvia significativamente da visão inicial e da proposta de valor. Por exemplo, poupanças de custos iniciais relativamente pequenas podem ofuscar a seleção de materiais que proporcionam um forte ROI e, a menos que o cliente tenha sido específico, pode não ter conhecimento do potencial valor acrescentado de aparelhos e materiais de qualidade superior.
As empresas têm recursos limitados e, para os grandes actores imobiliários, é razoável que a atenção seja direccionada para as decisões mais importantes. Mesmo na fase de conceção de um grande projeto de construção, é importante saber que componentes individuais podem ter o maior impacto na comercialização do produto final.
Um desses componentes é o Aquecimento, Ventilação e Arrefecimento (AVAC). Com uma tendência global de forte dependência do ar condicionado refrigerado, o AVAC representa cerca de 40% do consumo de energia de um edifício comercial e os utilizadores do edifício (e o ambiente) sofrem um grande golpe financeiro durante os picos de procura, quando a eficiência do AC refrigerado diminui e o preço da energia aumenta.
Prevê-se que a percentagem da procura global de energia proveniente de ar condicionado em edifícios triplique até 2050. A Agência Internacional da Energia descreveu a procura crescente de ar condicionado como "um dos pontos cegos mais críticos do atual debate sobre a energia". Esta utilização de energia é, por si só, um grande contribuinte para as emissões de gases com efeito de estufa, mesmo sem acrescentar o impacto cumulativo dos refrigerantes químicos.
A tecnologia AVAC avançou significativamente ao longo da última década. Com tecnologias como o arrefecimento evaporativo indireto (IEC), as empresas podem agora reduzir os custos de energia de arrefecimento até 80% e, o que é crucial, atribuir grande parte desta eficiência aos picos de procura (e não apenas à procura global). O arrefecimento evaporativo indireto não é condicionado pela humidade da mesma forma que a tecnologia evaporativa convencional, o que elimina algumas limitações climáticas. Ao contrário dos sistemas refrigerados, não utiliza refrigerantes químicos e fornece 100% de ar fresco e exterior.
O que isto significa é que o sistema AVAC de um edifício é uma oportunidade autónoma significativa não só para cumprir os fortes mandatos de eficiência e sustentabilidade, mas também para reforçar a proposta de valor para os clientes que pretendem um edifício eficiente e sustentável.
Além disso, a saúde dos edifícios (particularmente em toda a COVID-19) está a emergir como uma consideração fundamental para os compradores e ocupantes de edifícios. A resposta à pandemia destacou o papel fundamental dos sistemas AVAC na minimização do risco de transmissão de doenças infecciosas transmitidas pelo ar. A Organização Mundial de Saúde, o Centro de Controlo e Prevenção de Doenças dos EUA e as principais associações industriais recomendam que as comunidades, as indústrias e os governos tomem todas as medidas razoáveis para maximizar a ventilação do ar exterior.
O mercado imobiliário já está a responder com uma maior atenção à saúde dos edifícios e as empresas estão a desenvolver uma nova perspetiva sobre o impacto da saúde dos edifícios na produtividade e nos resultados. É provável que, no futuro, a saúde dos edifícios se torne uma consideração fundamental durante as transacções imobiliárias.
Se a eficiência, a sustentabilidade e a saúde são considerações importantes para o utilizador de um edifício, os maiores contribuintes para estas considerações merecem atenção durante toda a fase inicial de conceção, em vez de serem limitados mais tarde por aspectos de conceção de menor importância. Mesmo para aqueles que estão no topo da cadeia de propriedade, o envolvimento com arquitectos e engenheiros no início de um projeto para definir parâmetros fortes em torno da conceção do AVAC, é suscetível de pagar dividendos significativos.